Kondisi perekonomian Indonesia diprediksi masih mengalami perlambatan pada tahun 2017, dimana pertumbuhan diperkirakan masih di bawah 6%. Semua sektor ekonomi masih berjuang menuju pemulihan untuk mencapai pertumbuhan ideal, tak kecuali di sektor property.
Pertumbuhan ekonomi yang rendah menyebabkan bisnis sektor property lesu, pengembang-pengembang memilih wait and see dalam menyikapi kondisi ini, terutama dalam memilih apakah me-launching produk baru atau menunggu keadaan pulih terlebih dahulu.
Kalaupun ada pengembang yang menjual produknya, bisa dipastikan bahwa mereka hanya menjual proyek yang sudah di-launching terlebih dahulu sebelum tahun 2015.
Selain itu pertumbuhan ekonomi yang rendah menyebabkan para pengusaha mengalami penurunan pendapatan, sehingga berimbas kepada kemampuan mereka membayar kewajiban kepada Bank pemberi kredit untuk mengembangkan usaha.
Terjadilah NPL pada bank
Penurunan kemampuan membayar hutang oleh debitur mengakibatkan kredit macet atau menjadi non performing loan (NPL) di bank tersebut, bank beresiko menanggung kerugian kecuali bank sanggup menjual agunan untuk membayar hutang debitur.
Untuk menghindari bank menanggung kerugian, maka dalam Perjanjian Kredit/Akta Pemberian Hak Tanggungan dicantumkan bahwa jika debitur wanprestasi dalam jangka waktu tertentu, maka kreditur berhak menjual jaminan debitur untuk memenuhi kewajiban membayar hutang dari debitur.
Undang-undang Hak Tanggungan
Landasan hukum kreditur menjual jaminan kredit jika debitur cidera janji adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, sering disingkat UUHT terutama seperti termaktub dalam Pasal 6, yang menyatakan bahwa
’Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut’.
Pelelangan umum dilakukan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) melalui pejabat lelang yang ada di kantor tersebut. Dimana persyaratan lelang dan tata cara lelang diatur tersendiri oleh Kementrian Keuangan melalui Surat Keputusan yang berkaitan dengan lelang.
Namun sejak pemerintah mengeluarkan deregulasi mengenai lelang pada tahun 1996, dimana dalam deregulasi tersebut lelang juga boleh dilakukan oleh Balai Lelang Swasta.
Keuntungan Membeli Property Melalui Lelang
Property yang akan dilelang sudah melalui proses penilaian oleh petugas penilai. Penilaian dilakukan untuk mendapatkan harga optimal dari property tersebut. Berdasarkan hasil penilaian maka pemilik/kreditur menetapkan harga limit penawaran.
Dimana harga limit ini menjadi harga penawaran terendah pada saat lelang dilakukan. Harga limit ini ditetapkan umumnya/seharusnya lebih rendah dari harga pasar untuk menarik minat calon peserta lelang. Jadi jika anda mengikuti lelang ada kemungkinan kita mendapatkam harga yang lebih murah.
Anda tetap harus mengalisa harga properti lelang
Tapi tidak semua property yang dilelang memberikan harga lebih murah dari harga pasar. Kita tetap harus melakukan cek dan ricek terlebih dahulu terhadap harga property tersebut. Karena adalah hal yang wajar jika pemilik atau kreditur menginginkan property tersebut terjual dengan harga setinggi-tingginya.
Sehingga tak jarang kita melihat ada event lelang yang tidak ada orang yang melakukan bidding. Disinilah kita harus memiliki kejelian dalam menilai harga property.
Jika suatu property dilelang dengan harga tertentu tetapi tidak ada peserta lelangnya, maka pemilik/kreditur akan melakukan lelang berikutnya dengan harga limit yang lebih rendah dari lelang sebelumnya, bisa jadi property tersebut berhasil dilelang dalam beberapa kali lelang.
Jadi jika masih mengincar property yang sama, tunggu saja tanggal lelang berikutnya, bisa dipastikan harga limit untuk property tersebut akan menjadi lebih murah…
Properti lelang terjamin legalitasnya
Keuntungan lainnya adalah legalitas dari property tersebut terjamin keamanannya. Sebelum lelang dilakukan Balai Lelang atau KPKNL sudah memeriksa kelengkapan dokumen sehingga lelang dilakukan sesuai dengan undang-undang yang berlaku dan tidak merugikan pihak manapun.
Karena salah satu persyaratan wajib untuk melakukan lelang terhadap property yang merupakan jaminan hutang adalah permohonan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) ke Kantor Pertanahan setempat. SKPT diperlukan untuk mengetahui kondisi legalitas property tersebut, dimana dalam SKPT akan terlihat catatan-catatan apa saja yang ada pada sertifikatnya.
Cara Mudah Mendapatkan Untung Dengan Membeli Aset Properti Lelang
Jika tahu caranya anda bisa mendapatkan untung besar dengan membeli aset yang sedang dilelang di bank atau Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
Dimana aset yang sedang dilelang biasanya under value karena sebenarnya lelang dilakukan untuk menghindari kreditur dari kerugian, alih-alih keuntungan untuk pemilik atau debitur.
Cara yang lebih mudah adalah Anda bisa mendaftarkan diri untuk ikut lelang dengan harga yang sudah ditentukan oleh bank atau KPKNL.
Anda harus mengikuti mekanisme yang ditetapkan oleh panitia lelang, seperti penyetoran uang jaminan, ikut lelang secara fisik atau dengan lelang online melalui internet atau e-Auction.
Tapi dengan cara itu harga pembelian tidak bisa di bawah harga limit lelang yang sudah ditetapkan karena sudah diatur dalam sistem lelang bahwa harga penawaran tidak boleh di bawah harga limit.
Bagaimana caranya supaya kita dapat harga di bawah harga lelang?
Kita bisa memanfaatkan aturan lelang yang mengatakan bahwa lelang bisa saja dibatalkan jika debitur menyatakan akan melunasi utang sampai sesaat sebelum lelang dilaksanakan.
Nah.. inilah pintu masuk kita menawarkan solusi kepada debitur. Solusinya berupa jual beli objek yang bersangkutan. Jadi prosesnya adalah kita membeli objek yang akan dilelang bukan dengan mekanisme lelang tetapi dengan mekanisme jual beli. Sehingga segala persyaratan lelang bisa dikesampingkan.
Memang cara ini membutuhkan upaya hunting untuk menemui pemilik objek yang akan dilelang. Kita perlu tahu alamatnya dan menemuinya untuk melakukan negosiasi harga.
Komponen harga yang perlu kita tahu adalah jumlah hutang yang harus dilunasi di bank dan harga permintaannya.
Dengan demikian kita bisa menghitung kemungkinan penawaran harga yang akan kita ajukan. Biasanya pemilik sangat terbuka sekali untuk negosiasi karena jika penjualan melalui mekanisme lelang akan ada aturan lelang yang harus dipenuhi.
Bisa jadi harga limit lelang sangat jauh di bawah harga pasar karena kepentingan kreditur hanyalah uang mereka kembali, dimana jika kondisi ini terjadi tentu saja pemilik akan rugi.
Satu lagi ketakutan debitur adalah jika nantinya pemenang lelang akan menggunakan cara-cara tertentu untuk melakukan eksekusi terhadap objek lelang yang sudah dimenanginya. Mungkin saja pemenang lelang menggunakan cara-cara preman untuk mengusir pemilik atau dengan cara resmi melalui eksekusi dari pengadilan.
Ketika kita datang menawarkan solusi kita akan dianggap sebagai dewa penolong bagi orang yang mengerti utang piutang. Kenapa saya katakan hanya bagi orang yang mengerti utang-piutang?
Karena jamak terjadi ada orang yang tidak sanggup melunasi utangnya juga tidak mau kreditur mengambil haknya, ini yang repot. Bagi orang yang mengerti utang-piutang, hutang ya harus dibayar tho? Apapun resikonya.
Kondisi inilah yang menyebabkan sering terjadi sengketa terhadap objek lelang, yang mana ini harus kita hindari.
Kembali ke laptop…
Cara yang benar kalo kita mau bisnis properti lelang adalah dengan cara menegosiasikan harga dengan pemilik objek lelang, teknisnya nantinya kita akan menyelesaikan seluruh hutang si debitur kepada kreditur.
Sebenarnya kepada krediturpun kita bisa menegosiasikan besarnya hutang yang tertagih karena dalam komponen hutang ada utang pokok, bunga dan denda dan lain-lain.
Hutang pokok tidak bisa kita negosiasikan karena memang haknya bank, tetapi pada umumnya bunga dan denda bisa dibicarakan.
Ini pernah saya lakukan terhadap hutang seorang keluarga di salah satu bank pelat merah dengan jaminan satu unit rumah di kawasan Tangerang. Dimana dengan negosiasi dan niat baik tagihan yang semula mencapai 1,8 Milyar rupiah bisa dilunasi dengan membayar hanya 1,1 Milyar saja.
Satu lagi, sebenarnya objek ini sudah harus dilelang tapi kami menjanjikan kepada pihak bank bahwa akan mencari pembeli yang bersedia melunasi seluruh hutang, dan dalam waktu singkat kami sudah berhasil menemukan pembeli karena dijual dengan harga di bawah harga pasar.
Pembeli bersedia membeli dengan harga di atas jumlah hutang tapi masih di bawah harga pasar, sehingga si pemilik masih menerima uang sisa penjualannya.
Jadi secara teknis pembayaran, pembeli melunasi seluruh hutang pemilik ke bank untuk selanjutnya bank mengembalikan surat-surat rumah seperti sertifikat dan lain-lain sekaligus dengan surat royanya, yang menandakan bahwa catatan Hak Tanggungan yang melekat di sertifikat bisa dihapus. Penghapusan catatan hutang tersebut nantinya bisa diajukan ke Kantor Pertanahan.
Selanjutnya dilakukan jual beli secara normal karena sudah tidak ada lagi sangkutan dengan bank..
Beres kan??
Dengan kondisi ini pembeli sangat diuntungkan karena berhasil mendapatkan properti dengan harga murah dan juga membantu di pemilik menyelesaikan hutangnya di bank.
Karena tentu saja si pemilik sudah sangat ingin bebas dari penagih yang umumnya melakukan penagihan dengan SANGAT GIGIH…
Selanjutnya si pembeli bisa memutuskan apakah akan menggunakan sendiri properti tersebut atau menjual lagi dengan harga normal. Menjual dengan harga normalpun sudah memberikan keuntungan yang lumayan, apalagi dijual dengan santai yang biasanya akan memberikan keuntungan yang lebih besar.
Jika memang anda berbisnis properti lelang seperti ini lebih baik dijual lagi dengan mengambil margin yang tidak terlalu besar karena nantinya uang hasil penjualan tersebut bisa lagi digunakan untuk mengambil properti lainnya, yup… mengutamakan putaran omset dari pada keuntungan…
Tapi ini tergantung Anda sendiri karena Anda yang punya uang… ^_^
Post a Comment